Конфликты в многоквартирном доме. Отношения с соседями. Проведение общих собраний. (часть 1)

"Все счастливые семьи похожи друг на друга,
каждая несчастливая семья несчастна по-своему"
Л.Н. Толстой

Меня зовут Константин Орлов, я основатель системы Домсканер – проведение общих собраний через интернет и калькулятор голосов для подсчета решений. По ходу своей работы мне пришлось лично поучаствовать в собраниях более 300 домов, а в том или ином виде я знаю ситуации более чем в 1000 домов в разных регионах России, причем в разных домах – от бараков до элитных жилых комплексов. Не претендую на эксперта, но на основе опыта хотелось бы поделиться своими наблюдениями, которые будут полезны всем, кто является инициатором собраний или входит в совет дома.

В первой части хотелось бы рассказать об основных ошибках, которые допускают жители при управлении домом, в результате чего дом переходит в состояние войны или вражды между соседями (оппозиция, «независимый совет дома» итд).

Во второй части я расскажу об основных уловках УК и сотрудников ТСЖ, к которым они прибегают, чтобы удержать власть в доме и рассорить соседей.

В третьей, заключительной, части дам советы по наиболее эффективному проведению общих собраний в очной/заочной и очно-заочной формах, вовлечению соседей, формированию рабочей команды совета дома.

ЧАСТЬ ПЕРВАЯ.

Часть первая – про ошибки и конфликты в многоквартирном доме. Разберем основные причины появления конфликтов, а также способы их нейтрализации.

1. Давняя вражда

Обычно такая ситуация складывается в домах, где люди получали квартиры еще во времена СССР (например, работали на одном заводе). Кто-то с кем-то на работе поругался, во дворе с собакой гулял, а она не там сделала «свое дело», вы просто очень молоды и более взрослые соседи не одобряют ваш образ жизни. В общем, имеет место, скорее, личная неприязнь к определенной личности.

При управлении домом Вы можете предложить любые идеальные варианты ремонта, благоустройства – но всегда все это будет воспринято в штыки и использовано против Вас.

Решение конфликта: в открытую подойти «к врагам», поговорить без обвинений, в чем-то уступить и согласиться, попросить совета как у более опытных, в общем, пойти на уступки. Желательно сформировать совместные действия, например, спросить – какие вопросы вынести на следующее собрание или какие проблемы в доме нужно решить в первую очередь, включить их в жалобу на УК. В общем, объединиться для «войны» с другим врагом.

2. Взяли управление в свои руки (отобрали управление), дележ власти

Жили были соседи, на лавочке встречались, с УК дружили, а тут вдруг вы, новые жители, в дом переехали и давай инициативы предлагать – парковку сделать, ремонт в подъездах, детскую горку. По дому пошли подписи собирать. Обидели уважаемых людей.

Решение конфликта: в данном случае совет, практически, как в первом случае. Только, часто бывает, что старая команда маразматична и именно по этой причине вы взяли все в свои руки. Тогда важно с ними пообщаться, для вида согласиться, даже включить их вопросы в будущее собрание, но тихой сапой проталкивать свой вариант нужных изменений или вопросов. Ведь это не один человек решает, а большинство – поэтому наша задача и «аккуратно» уговорить большинство. Спорить в открытую со старой командой не нужно, соглашайтесь с ними. Просто при обходе квартир и сборе подписей (у вас ведь тоже никто на собрание в доме не ходит во двор кроме группы в 10-15 человек?) проталкивайте свой вариант.

3. Психически больные соседи

Есть явно больные люди (кричат, стучат, ведут себя ассоциально) – их видно сразу, поэтому остальные жители к ним не прислушиваются.

Наиболее страшные психически больные соседи – это люди с внутренними комплексами, которые еще и являются энергетическими вампирами. Они делают все наперекор, вставляют палки в колеса («вы нарушаете процедуру проведения собрания, я хочу, чтобы все в нашем доме проходило в соответствии с законом, а вы его нарушаете. Обращаясь к другим соседям – вы со мной согласны???») – при этом, сами они ничего никогда не делают и не предпринимают. Они всегда критикуют, они всегда подначивают Вас для выяснения отношения, оправданий («Вот мы сейчас все жители стоим во дворе, а вы совет дома, что вы сделали для того чтобы эту ситуацию не допустить?») итд. Они могут так искусно «играть», что остальные соседи переходят на их сторону, разделяют их взгляды, становятся в оппозицию. Особенно при решении спорных вопросов, которые актуальны для всех (вариант формирования фонда кап.ремонта). Они сделают все, чтобы остальные соседи считали, что вы лично заинтересованы в этих деньгах, получаете подачки от УК. В общем, самые противные и гнилые люди.

Решение конфликта: самое первое правило – игнорировать. Максимально игнорируйте этих людей. Не общайтесь, а если они сами задают вам вопросы «Ты же председатель, ну когда у нас будет ремонт???» - спокойно, без эмоций (да, иногда это очень сложно!) отвечайте, что общее собрание может инициировать каждый, в том числе и этот самый собственник. Предложите ему поучаствовать в решении вопроса и помочь собрать подписи. Заставляйте его работать! Поручайте ему что-то, требуйте, чтобы запрашивал в УК документы итд. Если он отказывается или не выполняет, то смело говорите «Ты должен был сделать, но не сделал!». На любой шантаж и критику один ответ – «Критикуя, предлагай и делай!» Все, что он предлагает делать Вам – поручайте ему же! Как только отказывается повторяем заветную фразу говорите: «Ты должен был сделать, но не сделал!». И никогда не вступайте в спор. Только «отзеркаливание».

4. Разные взгляды на судьбу дома

Самая популярная ситуация: молодые хотят парковку под авто увеличить, а бабушки хотят оставить деревья, которые они высадили 20 лет назад. Одни хотят ремонт в подъезде, а другие в подвале. Одни хотят камеры и шлагбаум, а другие не хотят за это платить ежемесячно +2 рубля с м2 площади.

Решение конфликта: переложите принятие решения на большинство. Они не должны ассоциировать Вас с неприятностями. Это не вы парковку делаете. Это большинство жителей так высказались. Разворачивайте ситуацию всегда от себя на большинство. Это честно, это правильно. Не вы же сами все решаете, ведь решает в доме большинство. Да, по вашей инициативе. Но инициатива может быть от любого собственника, проблема «спящих» - других волновать не должна. Вы лишь проводите ОБЩЕЕ (!) собрание дома.

5. Влияние извне

Ваша любимая УК никогда не отказывается от денег. А если вы мешаете ей зарабатывать, то ждите сюрпризов. На моей памяти были сделаны вбросы слухов о том, что председатель дома получает деньги напрямую от провайдеров лично себе в карман, о том, что он хочет сделать ТСЖ чтобы собирать деньги и купить дочери квартиру итд. В общем, слухи, спетни, наговоры. Кстати, при внедрении нашей системы «Домсканер» управляющая компания всегда во всех домах (были случаи даже обзвона жителей с требованием не голосовать) говорит жителям о том, что мы мошенники, которые хотят собрать с дома деньги и оставить его без ремонта. О том, что деньги нам платит по решению собственников сама управляющая компания они почему-то молчат.

Решение конфликта: это одна из самых сложных ситуаций, потому что когда вы говорите правду, то вы можете сказать только ее, а когда другие врут – то вариантов для вранья у них очень много. Поэтому здесь важно сделать три вещи: 1) разъяснить на пальцах суть управления домом, от элементарных шагов до специальных вещей, особенностей управления и принятия решений на общем собрании 2) явно выявить тех, кто распространяет слухи (соседи), поговорить с ними и можете даже подать иск в суд о клевете, исковое заявление почти мгновенно останавливает все слухи и сплетни 3) не поддаваться на провокации и не оправдываться, кто оправдывается, тот в чем-то виноват, кто не виноват – не должен оправдываться.

6. Соседи олицетворяют Вас с проблемами в доме

Очень часто бывает, что вы прикладываете массу сил, например, ищите лучшего подрядчика, который сделает качественный ремонт в подъезде за умеренную стоимость, а УК не хочет заключать с ним договор. Люди (соседи) думают, что Вы причина всех проблем, из-за вас у них не делается ремонт, а Вы все спускаете на тормозах. Или проблемы с водой и ремонтом в подвале итд.

Решение конфликта: собрать собрание (встречу) во дворе с темой назревшей проблемы. Объяснить ситуацию и свою позицию. Если кто-то не согласен – делегировать ему решение этой проблемы и возложить прилюдно на него ответственность за последствия.

7. Неумение вести беседу, слушать и слышать, общаться с соседями

По моей практике, в 25% домов председатели и члены совета дома это очень вовлеченные, но импульсивные люди. Они искренне хотят, чтобы все было хорошо, но не всегда умеют общаться с другими, могут грубить (бывает люди просто грубо общаются и это для них нормальный уровень общения), могут не слышать и игнорировать людей.

Любое общение – это тонкая игра психологии. Где-то быть пожестче, а где-то помягче. Кого-то нужно просто выслушать 20 минут, а кого-то не беспокоить и не мешать. В данном случае только опыт и определенная гибкость в общении будет залогом успеха.

Всегда говорите без оценки, не предвзято, опираясь на факты. Например, «управляющая компания не выполнила наше решение собрания от 20 апреля» - верно, а «эти воры опять все решили украсть» - неверно. Вы обвиняете людей, пусть даже по делу, но как руководитель, а Вы руководитель дома (являясь инициатором собрания или председателем) должны всегда быть чуть выше любой ситуации, видеть ее со всех сторон и опираться только на факты, без эмоций.

Я думаю, что у каждого прочитавшего эту статью есть немало своих историй по решению конфликтов, давайте делиться ими в комментариях под этой статьей или в наших группах в социальных сетях?

Обмен опытом – самый лучший и быстрый учитель!

Хочется пожелать мир вашему дому и хороших добрососедских отношений! :)

Константин Орлов