Конфликты в многоквартирном доме (часть 3). Эффективная работа советов МКД

Третья и заключительная часть повествования Константина Орлова о конфликтах в многоквартирном доме. Первую часть, посвященную отношениям с соседями вы найдете вот здесь, а вторую часть, посвященную уловкам недобросовестных УК вы найдете вот здесь.


Veni, vidi, vici
Пришел, увидел, победил.

Начать это статью стоит с конца, а именно с формирования рабочей команды совета дома, отсюда уже выходит вовлечение соседей, а как следствие эффективное проведение общих собраний и управление домом в целом.

РАБОТА ПО УПРАВЛЕНИЮ ДОМОМ

С чего начинается работа по управлению домом? На мой взгляд, с понимания ситуации, информации о имеющихся доходах и расходах, состоянии дома. Ключевое здесь – деньги.

Если вы не понимаете элементарных базовых вещей, то это будет примерно тоже самое, что поход в супермаркет, в котором все товары на полках без цены, а вы не знаете сколько денег у вас в кошельке, но вы выбираете товары и идете на кассу, на которой вам озвучат сумму к оплате. Работа по управлению домом – это не знать все постановления и приказы наизусть, а знать где можно найти ту или иную информацию, и, самое главное, знать финансовую составляющую.

Давайте проведем быстрый тест – «Какой Вы председатель МКД»?

Ответьте на вопросы:

1. Какая сумма накоплена на счете Вашего дома на последнюю отчетную дату?

2. Какую сумму дом накапливает в месяц/год по строке «Текущий ремонт»?

3. Какую сумму дом накапливает в месяц за счет использования общего имущества третьими лицами? (доход от рекламы, оборудования провайдеров, кондиционеров и т.д.)

4. Сколько раз вы самостоятельно сравнивали предложенную стоимость ремонта от УК с предложениями других подрядных компаний?

5. Какие первоочередные меры энергосбережения/управления позволят снизить текущие затраты Вашего дома, на какую величину и сколько срок их окупаемости?

Ваша оценка – это то количество вопросов, на которые Вы смогли дать ответ!

ЭФФЕКТИВНЫЙ СОВЕТ ДОМА

Сейчас меня закидают камнями, но, на основе своего опыта, скажу, что чаще всего, когда в совете дома активные люди преклонного возраста, то эффективность использования средств в этом доме обычно крайне низкая. Они отлично ладят с УК, вернее сотрудники УК дают им в руки готовые сметы и отправляют «собирать подписи» (проводить общее собрание собственников). Здесь не вина совета дома, а сложившаяся практика, когда люди считают, что раз УК хоть что-то делает и ремонтирует – то ее уже надо хвалить и радоваться этому факту.

Когда же начинаются разбираться – то оказывается, что сметы завышены в 2-3 раза, качество работ не соответствует сметам и т.д. Условно говоря – делали ремонт фасада, по смете 3000 м2 площадь, а на деле 2000 м2, по смете заложены современные краски и материалы, а на деле все делается самыми дешевыми. При ремонтах в подвале – ставятся тонкостенные трубы, изменяется диаметр труб и так далее. А оплата проходит как за качественные материалы, да еще и их стоимость бывает завышена.

Я это написал, к тому, что, совет дома – это группа инициативных собственников, которые должны дополнять друг друга, а также быть специалистами в своих сферах.

Формула хорошего совета дома «2+2=5» -
- то есть, должна быть синергия работы, когда каждый дополняет другого!

В идеальной ситуации в совет дома помимо прочих обязательно должны входить еще трое: юрист, технарь и человек с навыками публичного выступления. Такой совет дома может как отстаивать свои права с УК, так и повышать комфортность проживания в доме путем внедрения современных технологий и нормально работать с жителями.

Оптимальное число совета дома – 3-7 человек. Если в доме выбран совет из 10-15-20-25 человек, то в 99% случае он «мертвый» и зачем его выбирали – не понятно ни собственникам, ни самим членам совета дома. На моей практике бывает, что Совет дома – это около 5-7 человек, но активную работу ведут 1-2 и потом выносят все вопросы для остальных. Это нормально и эффективно.

ВОВЛЕЧЕНИЕ СОСЕДЕЙ

Как вы стали разбираться в ЖКХ? Ходили на встречи в администрацию, читали статьи в интернете и газетах, общались с другими председателями? Вы получали информацию о том, что Вам интересно! Если посмотреть назад – то ваши знания это суммарно несколько десятков часов изучения вопросов, обмена опытом и получения ответов на свои вопросы. Вы этим интересовались, Вы это изучали!

Для типичного жителя многоквартирного дома – тема ЖКХ – это НЕ интересно. Но, что волнует людей? Мы составили своеобразный рейтинг на основе своих наблюдений.

Что интересно большинству:

1) снижение квартплаты;

2) ремонт в подъезде (чистый аккуратный подъезд и уютный двор);

3) снижение квартплаты;

4) закрытый двор с видеонаблюдением;

5) снижение квартплаты…

Вам нужно действовать и вовлекать людей через эти злободневные проблемы. Жителей верхних этажей не волнует запах из подвала, а жителей первых этажей протекающая крыша. Одним нужна детская горка, другим деревья, а третьим парковка для авто – и все это на одном участке. Переносите фокус внимания на вопросы, в решении которых солидарны все. Остальные вопросы решайте нормальным большинством, демократически.

Что я настоятельно рекомендую:

1) Создать группы в мессенджерах Whats App, Viber, Telegram или в соцсетях;

2) Раз в месяц делать листовки и объявления о текущей жизни, то есть держать в курсе событий;

3) Вовлекать по принципу «ПРОБЛЕМА-ДЕЙСТВИЕ-РЕШЕНИЕ», а не просто обозначения ряда проблем. Ваши жители не знают как их решать, у них нет того объема знаний как у вас. Им нужно решение.

ЭФФЕКТИВНЫЕ ОБЩИЕ СОБРАНИЯ

Как провести общее собрание? Наверное, общий алгоритм известен всем. Если нет – почитайте наши отдельные статьи по этому вопросу. Если расписать это на три шага, то:

1) Инициировать;

2) Собрать решения;

3) Сдать протокол в УК.

На каком из этих шагов у вас есть наибольшие сложности?

1) Инициировать - следовательно, подготовить полный пакет документов, составить повестку, распечатать бланки решений, найти реестр собственников как источник данных, разместить уведомления или вручить их под подпись, собраться во дворе, наораться, переругаться, разозлиться, разойтись;

2) Собрать решения – после встречи во дворе пройтись по квартирам и собрать решения. Объяснять всем все снова на пальцах, объяснять, что это нужно не лично Вам, а всему дому, объяснить, что Вы к этому не имеете отношения в части личного интереса и что вам за это не платят. Пройтись по второму кругу – особенно по квартирам, где арендаторы или никого постоянно нет дома, а кворум нужно набрать (особенно если нужно набрать 2/3);

3) Сдать протокол в УК – обязательно под входящий номер, а лучше с сопроводительным письмом, протокол и все документы сшить (во избежание подмены листов).

Здесь должно быть ободряющее предложение, что только пошаговая работа приведет дом к благополучию и повысит стоимость квартир, а также комфортность проживания, даст возможность снижения платежей за ЖКУ.

Но я бы хотел завершить эту статью так: «Какие заслуги совета дома/председателя совета дома есть за последний год?». Если никаких – уходите с этого поста, либо меняйте УК. Если заслуги есть, то Вы – великие люди, которые безвозмездно делают одно большое дело по всей России! Вы Молодцы!

Константин Орлов