Мы получили значительное количество обращений от жителей города Красноярска с просьбой дать правовую оценку тому договору управления, который сейчас предлагают заключить жителям Красноярска новые владельцы ГУК "Жилфонд".
Комментарии по договору управления, предлагаемому ГУК «Жилфонд» от Романа Казакова:
По пунктам:
1.10. Работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме выполняются управляющей компанией при наличии решения общего собрания собственников помещений либо решения Совета дома, за исключением следующих случаев:
- выполнение работ, входящих в состав работ и услуг по содержанию общего имущества согласно Приложению №3;
- все аварийные, неотложные, обязательные, текущие, сезонные работы, необходимые для содержания дома как объекта;
- по предписаниям надзорных органов.
Комментарий: Сомнительная ценность для договора управления. Для поручения Совету дома требуется не менее 2/3 голосов от общего числа собственников. Договор подписывается простым большинством. Аварийные, неотложные, обязательные, текущие и сезонные работы, необходимые для содержания дома как объекта выполняются без решения ОСС (постановление Президиума ВАС РФ №6464/10 от 29.09.2010)
1.11. Перечни, сроки оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества формируются в соответствии с требованиями действующего законодательства, результатами осмотров общего имущества, размером финансирования и рассчитываются на срок действия договора, но не менее чем на один год.
Виды и объемы работ по текущему ремонту, которые не являются неотложными, не обеспеченные накоплениями в текущем году, ставятся в план работ последующих периодов (до момента накопления необходимых средств).
Комментарий: учитывая предлагаемую продолжительность договора (5 лет) целесообразно использовать эффект масштаба компании и не откладывать проведение работ по текущему ремонту до накопления необходимого объема средств, но использовать возможность расчета собственников на протяжении действия всего договора.
3.1. Управляющая компания обязана:
3.1.3. Выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме при наличии к тому оснований, предусмотренных действующим законодательством (необходимости их проведения). Проведение работ по текущему ремонту, которые не являются неотложными и обязательными, осуществляется при наличии накопленных и достаточных для финансирования проведения ремонта средств (из ежемесячно оплачиваемых собственниками на ремонт).
Комментарий: учитывая предлагаемую продолжительность договора (5 лет) целесообразно использовать эффект масштаба компании и не откладывать проведение работ по текущему ремонту до накопления необходимого объема средств, но использовать возможность расчета собственников на протяжении действия всего договора.
Текущий ремонт проводится при необходимости предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.
Комментарий: условие договора ограничивает возможность собственников к выбору тех или иных видов работ, а также накладывает ограничение по срокам реализации решения ОСС.
3.1.8. Рассматривать предложения, заявления и жалобы собственников, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков, в установленные законодательством сроки.
Комментарий: собственникам необходимо указать сроки реагирования на поданные обращения.
3.1.17. Представлять собственнику отчет о выполнении Договора за предыдущий год в течение первого-второго квартала текущего года.
Комментарий: следует ограничить сроком не позднее первого квартала текущего года.
3.1.18. На основании заявки собственника направлять своего представителя для составления акта осмотра общего имущества или помещения собственника с целью выявления нарушений правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, фиксации ущерба.
Комментарий: указать срок реагирования на поданную заявку.
3.1.24. Управляющая компания выявляет и принимает меры по недопущению незаконного крепления к стенам зданий различных растяжек, вывесок, указателей, кондиционеров, антенн путем выдачи предписания о демонтаже владельцу незаконно размещенной конструкции (если владелец конструкции известен), а так же информирования председателя совета дома о необходимости проведения общего собрания для решения вопроса о дополнительном финансировании мероприятий по демонтажу незаконно размещенной конструкции.
Комментарий: демонтаж конструкции должен оплачиваться из средств лица незаконно эту конструкцию разместившего. Если такое установить невозможно, то из средств ежемесячно аккумулируемых собственниками на счете дома.
3.2. Управляющая компания вправе:
3.2.2. Требовать внесения платы за жилищно-коммунальные услуги согласно условиям настоящего договора, а также уплаты пени за просрочку.
Комментарий: в интересах собственников ограничить пункт исключительно требованиями законодательства РФ.
3.2.8. Осуществлять в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации в пользу ресурсоснабжающей организации, а также иных лиц, уступку прав требования к потребителям, имеющим задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Комментарий: исключить пункт. Работа с дебиторской задолженностью оплачивается в рамках предлагаемого УК тарифа за жилищную услугу. УК самостоятельно должна обрабатывать задолженность. Также в договоре собственники не дают своего согласия на передачу персональных данных никому кроме ООО «КрасИнформ».
3.2.9. Во время проведения ремонта требовать от собственников, иных пользователей убрать (демонтировать) их имущество, находящееся в местах общего пользования и мешающее проведению ремонта, а в случае невыполнения данного требования осуществить указанные действия самостоятельно без обязательств по его возврату в первоначальное положение (монтаж) и без компенсации неизбежных потерь (повреждений) такого имущества при демонтаже.
Комментарий: имущество неприкосновенно, даже в тех случаях, когда оно мешает проведению ремонтных работ.
3.2.11. В период действия договора самостоятельно определить очередность и сроки выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в зависимости от фактического технического состояния общего имущества, объема поступивших средств собственников, в том числе при невозможности исполнения обязательства - перенести исполнение данного обязательства на следующий год либо последующие периоды (планирование работ), что отражается в плане работ.
Комментарий: условие позволяет управляющей компании свободно трактовать сроки выполнения решения общего собрания собственников, в том числе откладывать выполнение определенных собственниками работ на неопределенный срок.
3.3. Управляющая компания уполномочена:
3.3.2. Предоставлять физическим и юридическим лицам на возмездной основе право использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, для этого, заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам…
Комментарий: использование общего имущества должно осуществляться исключительно с согласия собственников и на условиях определенных собственниками. Также целесообразно предусмотреть возможность беспрепятственного ознакомления собственников с договорами, заключенными на использование общего имущества.
Средства, поступившие на счет управляющей компании, от использования общего имущества собственников распределяются в следующем порядке: 70% - за содержание и текущий ремонт общего имущества, 30% - в качестве вознаграждения управляющей компании за организацию работы (заключение договоров, начисление и получение оплаты, претензионная работа, взыскание задолженности и т.п.).
Комментарий: требование управляющей компании вознаграждения за ведение договорной работы фактически дублирует уже оплачиваемую собственниками договорную работу в рамках услуги по управлению.
3.4. Собственник обязан:
3.4.6. Предоставлять управляющей компании сведения:
а) об изменении количества граждан, проживающих в жилом помещении, включая временно проживающих.
Количество проживающих в жилом помещении считается равным количеству зарегистрированных граждан, если только управляющая компания не располагает сведениями и документами об ином.
В случае не проживания зарегистрированного гражданина по адресу регистрации он сообщает о факте своего временного отсутствия в управляющую компанию в порядке и сроки, которые установлены Правилами предоставления коммунальных услуг.
Комментарий: в соответствии с требованиями постановления Правительства №354 требование распространяется только на собственников помещений не оснащенных индивидуальными приборами учета.
3.4.10. По просьбе ответственных лиц управляющей компании участвовать в мероприятиях по осмотру общего имущества многоквартирного дома, а также в составлении и подписании актов, касающихся деятельности управляющей компании по управлению, содержанию и ремонту, предоставлению коммунальных услуг, обеспечению безопасных и благоприятных условий проживания граждан.
Комментарий: С целью исключения возможных приписок следует ограничить круг возможных подписантов актов до совета дома, либо уполномоченных ОСС лиц.
3.4.12. Обеспечивать сохранность и надлежащую техническую эксплуатацию установленных индивидуальных (квартирных, комнатных) приборов учета.
Потребитель в случае выхода прибора учета из строя (неисправности) обязан незамедлительно известить об этом управляющую компанию, сообщить показания прибора учета на момент его выхода из строя (возникновения неисправности) и обеспечить устранение выявленной неисправности (осуществление ремонта, замены). В случае если требуется проведение демонтажа прибора учета, управляющая компания извещается о проведении указанных работ не менее чем за 2 рабочих дня. Демонтаж прибора учета, а также его последующий монтаж выполняются в присутствии представителя управляющей компании.
Если показания индивидуальных, общих (квартирных) или комнатных приборов учета представлены потребителем за несколько расчетных периодов, в течение которых произошло изменение тарифов на коммунальные услуги, начисление платы (доначисление) для таких потребителей производится по тарифам, действующим на последний день расчетного периода, за который были представлены показания приборов учета, если объем потребления коммунальной услуги за каждый месяц, в котором не были представлены показания приборов учета, не будет доказан потребителем.
Комментарий: требование противоречит законодательству и интересам собственников.
3.7. Собственник имеет право:
3.7.4. Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Правительством Российской Федерации.
Комментарий: собственник вправе требовать изменения размера платы в том числе и за некачественно оказанную коммунальную услугу.
4.2. Стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества утверждается решением общего собрания собственников по предложению Управляющей компании, но не менее размера платы, установленного решением органа местного самоуправления для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, либо иного минимального размера платы, установленного действующим законодательством.
Комментарий: условие ограничивает право собственников утверждать размер платы исходя из реальной необходимости компенсации затрат на содержание общего имущества в доме.
4.2.2. Стоимость услуг по управлению многоквартирным домом устанавливается в размере ___% от размера платы за содержание и ремонт (в т.ч. НДС).
Доля средств, направляемых за содержание общего имущества, устанавливается в размере ___% от размера платы за содержание и ремонт.
Доля средств, направляемых на текущий ремонт общего имущества, устанавливается в размере ___% от размера платы за содержание и ремонт. Итого 100%.
В случае изменения перечня работ по содержанию, выполнимых управляющей компанией в отношении многоквартирного дома (в связи с изменением состава общего имущества, новым требованиями законодательства и пр.) управляющая компания имеет право перераспределить на соответствующую величину процентное соотношение между средствами, направляемыми на содержание, и средствами, направляемыми на текущий ремонт, без дополнительного согласования с собственниками помещений. Информация о произошедших изменениях доводиться до сведения собственников согласно стандарту раскрытия информации.
Комментарий: при обозначенной постановке вопроса управляющая компания может без согласования с собственниками сократить объем отчислений на текущий ремонт до 0, и, опираясь на другие пункты договора собирать средства на текущий ремонт дополнительными составляющими платежки.
4.2.3… В случае, если после заключения настоящего договора управления законодательством на управляющую компанию будут возложены новые (дополнительные) обязанности или функции, выполнение которых потребует дополнительных финансовых затрат (не учтенных в цене договора и обязательствах управляющей компании на момент его заключения), управляющая компания вправе выставить собственникам после предварительного (за 1 месяц) уведомления в квитанциях дополнительный платеж с обоснованием и описанием причин и обстоятельств, повлекших возникновение дополнительных расходов в интересах собственников.
Комментарий: пункт противоречит интересам собственников и позволяет управляющей компании выставлять собственникам дополнительные платежи без решения общего собрания и обсуждения обоснованности затрат.
Управляющая компания имеет право самостоятельно определять в рамках платы за содержание (внутри составляющей платы за содержание) стоимости по видам работ / услуг в зависимости от целесообразности расходования денежных средств, рыночных условий и иных обстоятельств по усмотрению управляющей компании. При этом управляющая компания несет всю полноту ответственности за качество и полноту оказываемых по договору услуг / выполняемых работ по содержанию.
Комментарий: допустимо пока это не касается составляющей по накоплениям на текущий ремонт.
4.3. Плата на текущий ремонт носит накопительный характер. Управляющая компания ежегодно формирует план работ по текущему ремонту в рамках собранных средств текущего ремонта. Виды и объемы работ по текущему ремонту, не обеспеченные накоплениями в текущем году, ставятся в план работ последующих периодов (до момента накопления необходимых средств) либо вопрос об определении источника финансирования выполнения необходимых работ по текущему ремонту выносится на рассмотрение общего собрания собственников.
Комментарий: пункт не соответствует интересам собственников. За счет масштабов компании целесообразно требовать дофинансиорвание и рассрочку оплаты выполненных работ в течение времени действия договора.
Плата за управление и плата за содержание не носят накопительного характера и не предполагают образование переходящих остатков денежных средств (действуют положения п.1 ст. 710 ГК РФ).
Комментарий: пункт не соответствует интересам собственников и позволяет управляющей компании без фактического выполнения работ забирать средства собственников для нужд самой компании в т.ч. в качестве прибыли.
В плату за управление не входит вознаграждение управляющей компании за выполнение работ (функций) по организации предоставления общего имущества в пользование.
Комментарий: пункт не соответствует интересам собственников, т.к. ведение договорной работы по общему имуществу уже учтен в рамках управленческой услуги.
4.6. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным (истекшим).
Собственник обязан произвести оплату по квитанции за жилищные и коммунальные услуги до десятого числа месяца, следующего за расчетным (оплачиваемым).
Комментарий: пункт не соответствует интересам собственников, получающих заработную плату/пенсию после 10-го числа. Жилищный кодекс РФ позволяет решением общего собрания собственников самостоятельно утвердить удобную дату внесения платежа.
4.8. Платежные документы…
Платежный документ может также содержать информационную и (или) рекламную часть на оборотной стороне.
Комментарий: собственники вправе получать вознаграждение за размещение рекламной информации на обороте присылаемого платежного документа.
5.7. Управляющая компания несет ответственность за ненадлежащее содержание и ремонт общего имущества, нарушение качества предоставления потребителю коммунальных услуг; вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя вследствие недостатков работ по содержанию и ремонту общего имущества, несоответствия качества коммунальных услуг.
Комментарий: управляющая компания также несет ответственность за действия третьих лиц, привлеченных управляющей компаний для выполнения работ и оказания услуг.
5.10. Особенности ограничения или приостановления предоставления коммунальной услуги в связи с неполной оплатой:
В случае уклонения потребителя от получения уведомления, вручаемого нарочно под расписку, составляется акт об отказе в приеме уведомления (отказ от получения, отказ от росписи), подписанный представителем управляющей компании и не менее чем 2 другими потребителями, проживающими в данном доме, либо иными незаинтересованным лицами.
Комментарий: ограничение и приостановка коммунальной услуги должна осуществляться в строгом соответствии с требованиям Правил предоставления коммунальных услуг.
7.1. Договор считается заключенным с даты его подписания сторонами. При этом собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов всех собственников помещений, выступают в качестве стороны договора.
Договор заключен сроком на 5 лет с момента заключения.
Комментарий: договор может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет. Целесообразно заключать договор на продолжительный срок с той управляющей компанией, которая уже зарекомендовала себя с лучшей стороны.
7.4. Расторжение договора в одностороннем порядке допускается в случаях и порядке, которые предусмотрены законодательством РФ и настоящим договором.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, если управляющая компания не выполняет условий такого договора (если иные основания одностороннего отказа от договора по инициативе собственников не предусмотрены законодательством), и принять решение о выборе иной управляющей компании или об изменении способа управления данным домом.
Комментарий: пункт не соответствует интересам собственников. Расторжение договора должно проходить в строгом соответствии с требованиями законодательства.
7.5. Управляющая компания вправе расторгнуть настоящий договор (односторонне отказаться от исполнения договора) в связи с существенным изменением обстоятельств, предусмотренных гражданским и жилищным законодательством, а также при систематическом неисполнении собственниками помещений обязательств по оплате: если суммарный размер задолженности собственников по настоящему договору за последние 12 календарных месяцев превысит начисления по дому за один месяц;
Комментарий: пункт не соответствует интересам собственников. Обязанность управляющей компании по работе с должниками оплачивается собственниками в рамках ежемесячных платежей.
в случае систематического непринятия собственниками решений об утверждении работ и услуг,
Комментарий: пункт не соответствует интересам собственников. Законом не установлено обязанности проведения общих собраний, за исключением ежегодного общего собрания.
а также их стоимости; в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в установленном законом порядке (в таком случае порядок действий и обязательства органа местного самоуправления по решению вопросов переселения граждан из аварийного жилого фонда регламентированы Постановлением Правительства от 28.01.2006г. № 47, а также нормативно-правовыми актами Красноярского края и г. Красноярска).
При расторжении договора, а также по окончании срока его действия управляющая компания производит сверку расчетов по договору. Сумма превышения платежей, полученных управляющей компанией от плательщиков в счет вносимой ими платы по договору, над стоимостью выполненных работ и оказанных услуг до даты расторжения договора, возвращается непосредственно плательщикам, внесшим соответствующую плату, если иной порядок не предусмотрен действующим законодательством. Задолженность собственников перед управляющей компанией, имеющаяся на дату расторжения договора, подлежит оплате на основании итогового платежного документа (квитанции), предоставляемой управляющей компанией собственникам за последний полный либо неполный месяц осуществления управления домом либо на основании иного итогового или корректирующего документа (квитанции, счета, уведомления), предоставляемого позднее (по факту полного выявления и распределения расходов по жилищным и коммунальным услугам).
Комментарий: пунктом не предусмотрена обязанность управляющей компании осуществлять возврат средств ежегодной корректировки платы за отопление.
Полный текст договора с данными комментариями вы можете скачать по этой ссылке.
Наши рекомендации:
При составлении договора управления заключаемого с управляющей компанией, мы рекомендуем использовать образец договора, разработанного Администрацией города Красноярск, совместно с общественниками и жителями города.
Проект договора управления многоквартирным жилым домом.